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牛刀:中国房价跌50%只是正常跌幅  

2011-11-13 09:53:01|  分类: 随笔 |  标签: |举报 |字号 订阅

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牛刀:中国房价跌50%只是正常跌幅
www.eastmoney.com2011年11月12日 00:26  牛刀   焦点房地产网


  牛刀:中国房价有多少泡沫?

  ——兼说中房信在纳斯达克的退市

  网上风传中房信在纳斯达克退市,很多人分析的是盈利模式的问题,这是错误的。其本质原因是中国房价的泡沫开始破灭的象征。因为中房信这样的盈利模式,在欧美投资人看起来是一大笑话。

  几年前,万科董事长王石曾经一语惊人:万科超过20%利润不做。很多吹鼓手们纷纷惊呼,万科真好,有钱都不赚,超过20%利润就不做。这不是一种傻逼行为吗?20%对房地产来说是一种多么大的暴利啊。就这样,还表扬王石?

  万科当时做的是面向白领阶层的四季花城和金色家园这样的普通住宅,等同于欧美的经济适用房,但是,其品质远差于欧美的经济适用房,甚至远远不如西班牙的经济适用房。他们的利润是多少,很少超过3%。如此相比,中国房地产的利润是欧美国家的7倍。就这样还值得表扬?

  美国的经济适用房,也就是普通住宅覆盖面达到了大学教授这个层面。很多州政府把300平方左右的别墅也被列为经济适用房。不用做广告,很多城市做好房子后,分配给谁,也不用排队,原来是一个电话,后来是一条短信,现在一条微博,就可以通知到该买的群体前来选购,没有什么顾问费、广告费、代理费和其他什么费用。

  西班牙呢。这个经适房,跟国内有很大差别。 首先就是,他们价格经济,但是住的奢侈。面积够大不过,还带游泳池,健身房,网球场,和儿童娱乐场所!并且各户都带两个车库(价格包含在总价里面),精装修!隔音环保新型材料!(他们法律规定,现新建筑必须使用新型隔音环保材料).

  其次,这个经适房的限制条件!第一,家庭年总收入不能超过三万五千欧元左右。第二,不拥有其他住房。第三,在两年半后拿房之前,需要支付五六万欧元费用(主要是一次性付三四万,然后每个月三四百欧元。第四,你需要退出,已交款可以全部退还(只扣除百分之一以内的手续费)第五,十五年内不得以高于买入价卖出! 十五年以后,随便你卖多少!

  但是,中国的普通住宅莫名其妙的成为投机炒作的工具。让我们来看看中国的房价有哪些是泡沫的成分的。为什么万科超过20%不做。

  首先是灰色收入,也就是送给各级官员的办事费,约占10%至15%。这是公开的支出,却又是隐秘的,即所谓公开的秘密。大家说一下,中国的老百姓冤还是不冤?为了住房,还要为贪官污吏支付贪腐费用。这是一件多么荒唐的事。

  其次是顾问费、广告费和代理费,约占7%,最高的时候突破10%。这些钱也全部计入房价之中。更为奇怪的是,除了香港,在世界上找不到象世联地产这样的专业做地产顾问和代理的上市公司。奇怪的是,易居居然可以到美国上市。

  再其次是苛捐杂税有60多项,约占房价30%左右。有的城市离谱的是,主要新房房源,要找市长批条子,一张条子最多值高达10万元,也要打入房价之中。有的群起而仿效,搞抽签活动,抽中了一套房子,喝茶钱就到达10万至50万。如此炒作费用也被打入房价之中。这是一件多么荒唐的事。

  真正用于房价的成本,只是土地成本和建筑成本。在土地成本之中,很多土地在2009年2010年的许多地王,都是泡沫。土地成本约占房价的30%,如果地价的泡沫大于50%时,转嫁到房价上高达15%。8%至10%的建筑成本。其余,10%至15%约等于开发商的利润。剔除建筑成本、土地成本、基本利润和合理税费,泡沫的严重程度高达50%至60%之间。

  中房信的退市,只是表明房价当中的部分泡沫的破灭。随之下来,再加上目前同等片区的土地价格已经下降40%,甚至更多,表明土地泡沫的破灭。减税运动开始后,直接可下调房价20%左右。灰色收入在房价下降的通道上,这些贪官污吏也不敢再贪了,直接下拉房价10%至15%。所以,相对2009年2010年的房价,跌去40%至50%,只是正常跌幅。
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