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陈宝存:楼市没有泡沫 中国房地产“白银30年”  

2011-12-09 08:36:17|  分类: 转录 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:楼市没有泡沫 中国房地产“白银30年”
www.eastmoney.com2011年12月09日 00:24  陈宝存   中国企业家


  在当下楼市兵荒马乱的敏感时期,陈宝存用“白银三十年”来概括房地产未来的走势。而谈及眼下的“拐点论”,陈宝存认为“有点危言耸听”,因为“现在的市场不是真正的市场,是政策重压尤其限购限贷双重压力下的影响。真正的拐点,还远未到来。”

  陈宝存:全国房地产经理人联盟副秘书长;亚太城市发展研究会房地产分会会长;全经联养生养老地产委员会秘书长;豪宅研究院副院长。全国地产知名专家和评论人。

  作为楼市春天派掌门人,陈宝存向来以“平实文字写地产真相”活跃在公众视野中。在当下楼市兵荒马乱的敏感时期,他用“白银三十年”来概括房地产未来的走势,“房地产黄金十年结束了,我说白银三十年开始,还有青铜五十年,黑铁一百二十年,只要有人类就会有房地产的需求。”

  无论赞同或排斥他的观点,无可否认的是,陈宝存是一个很好的交谈对象,他对房地产看好的坚持和追寻地产真相的努力,让人肃然起敬。不同于任志强的“大嘴”麻辣风格,陈宝存给自己加了一味孜然,“加点孜然中和一下麻辣,提醒自己不要去走极端,这样挺好。”事实上,这样确实还不错。

  关于楼市走势

  房地产白银三十年

  大武汉地产:您坚持认为楼市没有泡沫,以房地产市场50年的欠债为依据,可否详细解答一下?

  陈宝存:

  楼市没有泡沫,这不光是我说的,包括很多了解房地产发展规律的人士都这么认为。房地产如果是一个球,那就是一个铁球,根本不存在泡沫破裂的情况。

  咱们国家从1949年开始土地改革,实际上中国所有的老百姓都有土地有房。建国开始的前40年,中国基本上在做工业化,从一盘散沙的农业大国变成一个工业化国家的局面,这个时间段根本没考虑住房问题。改革开放开始,人们逐渐有钱了,而且钱越来越多,一直到1998年才开始房地产市场化的改革。改革开放1978—1998这个中间,居住是改善了很多,但相对来讲,面还是比较窄。比如城市的福利分房,这个根本就不是工厂能够做到的,机关行政事业单位能够做到的又有多少呢?

  1998年房地产市场化改革,但真正开始是2003年,不到十年的发展历程,补的是50年的欠债。再就是前期有过大规模的福利分房,还有土地改革,实际上大部分老百姓都有了居住房。自有居住率农村占93%多,城市88.2%,水平相对比较低的。房地产的发展是城市化大规模拆迁,给居民回迁房、拆迁房,给现金或房子的补偿,城市居民并不缺房,而且很多居民都有三五套房。

  实际上真正消费商品房市场的,通过市场渠道买房的就是富裕人群,原来给的房子太小,出现了改善性住房需求。这些富裕人群为城市建设做了很大的贡献,这部分人应该绝对是中国城市建设的功臣,直接推动了中国城市住房水平的提高。而只有通过商品房的热卖,才能保证棚户区、旧城改造的顺利进行,真正保证保障房的实现。

  大武汉地产:在目前楼市成交惨淡的状况下,您认为未来发展的趋势怎样的?

  陈宝存:

  整体的中国楼市,我认为还有三十年的高速增长时期,还有“白银三十年”。我一直有一句话,房地产黄金十年结束了,我说白银三十年开始,还有青铜五十年,黑铁一百二十年,只要有人类就会有房地产的需求。

  但现在成交惨淡,这种情况是错误的政策压力下的表现,跟2008年的情况一样的,2008年的压制造成2009年的暴涨,那么今年的成交惨淡,依然会造成未来两年房价的暴涨。而新的土地拆迁条例造成城市的土地越来越拆不动,拆迁的成本超过增长的部分,大规模的拆迁成本和开发成本不可能下降。住宅、商业地产的发展还有很大空间,这是政府也左右不了的。

  大武汉地产:最近您有了一个新的身份豪宅研究院副院长,您认为豪宅是未来城市发展趋势,但据了解,今年下半年豪宅和别墅市场成交都很低落,您如何看待眼下的这些现象?

  陈宝存:

  2003年,我做房企销售副总裁,告诉我的销售人员:住房改善升级的意思是,原来住60的,想换150,住150,想换300的,住300的,想换独栋。所以,现在我担任豪宅通网的总编辑,豪宅研究院的副院长。

  1997年我有单位的福利分房,2002年自购了155平米的大房,2006年我们一家住上248平燕莎商圈的豪宅。从我自身,就可以看出购房者消费心理的转变。另一方面,市中心土地日益稀缺,土地成本提高也是规律,所以,豪宅必然是未来城市的发展趋势。关于豪宅的定义,主要是以价格论、品质论,低容积率,毛坯是看不出来是否豪宅的。面积上一般在250—350之间。

  目前出现豪宅和别墅卖不动的情况,也是阶段性的压力,而且一般郊区的豪宅建筑成本低,慢慢卖慢慢赚,若一下卖完了就没得赚了。我们这个豪宅研究院,主要致力于研究豪宅品质与发展,推进中国豪宅发展的进程。

  大武汉地产:您说商品房自产生之日起,就与普通人群的工资脱钩。这个我们听起来挺泄气的,就没有工薪阶层的活路了吗?

  陈宝存:

  我一直都说,从最初开始,商品房就跟普通人的工资脱钩,因为有大规模的拆迁改造、补偿收入,根本就没有就算到居民总收入里面去。有的人可能工资一千块钱,住的房子价值上千万。很多的旧城改造都算到了保障房里去,这是不对的,这种保障房实际上就是商品房。

  工薪阶层可以先从市区中心的二手旧房买起,有条件了,二手房出租,替你还大房的月供。或者35岁以后去买房,奋斗到我这个年纪,什么都有了。现在是不理性需求,造成了供需的严重失衡。四亿80、90后都想买房,而且都想到京沪买房本身就是痴人说梦。按自己的能力拥有安心的家就够了,所谓安居才乐业。


关于开发商

  开发商现在肯定“不差钱”

  大武汉地产:在目前的形势下,最近少有开发商谈房地产的新模式。您说您看到的新模式是融资集资,这个能详细解答一下吗?在限购限贷和银根紧缩的大环境、以及不断涌现的开发商跑路传闻下,融资似乎很难实现?

  陈宝存:

  目前的商业地产环境不是很看好,现在开发模式不是重点,资金的融资集资模式才是关键。

  开发商跑路我是这么理解的,这里所说的开发商其实已转为投资商,因为真正的开发商他不会跑路,他手里有项目在,可以拿去融资。投资商手中掌握大笔资金但是又没处可投,这种投资商肯定要跑路的。这种情况的出现,并不会改变房地产融资的模式。

  一般的大企业、央企以及上市公司,它有自己的融资渠道,海外资金也在追它。比如万科在北京联合央企国企拿地,压缩风险,它在资金上根本没有问题。所以说,现在是养大鳄的时代,大鳄是不缺钱的,而且银行也傍大款,追着大企业走。

  但是中小企业呢,从2003年以来,都没有过宽松的信贷环境。不是政策宽松它就宽松了,再宽松的时候都没有把中小企业做上帝。中小企业更多的是采用民间融资这种模式,而且一般的房地产公司是不会去借高利贷的,房地产行业根本接受不了过高利息,所以中小企业不存在很大的问题。一般人认为中小企业借高利贷,那都是误解。因为我现在也做投融资,我能够接受的利息都在20%以内。而且项目公司融资很少,时间很短。所以很多解读都是错误的。

  大武汉地产:开发商真的“很差钱”,到了危急的时刻么?

  陈宝存:

  中国楼市,严峻时刻应该在看到人类即将消失的时刻。

  开发商现在肯定“不差钱”。刚才我也说了,大型房企都是被资金追着在。前不久,中国房地产信息集团联合新浪做了一个调查显示,前三季度大企业都比去年同期高度增长,像万科前三季度销量已经基本上达到去年全年的水平,所以他们根本不缺钱,并且在拿地、开发幅度上面基本都控制了。说开发商很缺钱的人,根本就不了解企业运作的规律,纯属瞎说。

  中小企业更不差钱,它完完全全可以把企业卖掉,大不了把项目卖掉。不存在差钱这种情况。但对于目前这种时间段,比如万科,还想卖点低价房,回笼资金去买点地,这种压力是有的,但是生存的压力都没有。说差钱是太笼统的说法,而且根本就不是实际的情况。在一个历史上销售情况最好的年景,哪儿来的差钱?我不懂。

  关于赌局

  明年的赌局,我稳赢

  大武汉地产:一年前的这个时候,您和独立财经观察家侯宁掀起了一场北京五环内房价跌50%赌局的赌局。目前有没有关于这一赌局的最新进展和论断?一年后的今天,您又以什么样的心情来看待当时的那一轮赌局?

  陈宝存:

  11月7日,我在微博上发了这么一段话:作为中国最希望房价大跌的楼市春天派掌门人,对2012年11月13日结束的陈宝存、侯宁赌局表明我的观点:我真希望我输给侯宁,我愿意输1万(凤凰一虎一席谈胡一虎年初逼着我和侯宁进行的2011年赌局,他说北京五环内要降25%,我说北京五环内今年的跟去年增长的情况持平)+加上2010年11月13日赌的2.5万=3.5万,换来北京五环内下跌一半的房子!我希望我能用一半的价钱,买下侯宁的房子。

  这个赌局在当下越发引起关注和吸引力,因为悬念太多。现在有很多人相信侯宁要胜的,但是我知道侯宁一定赢不了。因为他跟我赌的恰恰是北京五环以内的房价,从区域上来说他就胜不了。从小赌局上来说,他就错了。从大的趋势上,我一直认为,整个楼市的局势不可能下跌。刚才我评论温总理在俄罗斯的讲话,如果说要房价下跌,跌至北京普通老百姓能够接受的水平,前提有几点:一是保障房不想干了;第二,以后拆迁不给补偿了;第三,水泥钢材计划了;第四,农民工干活不给钱了;第五,不收税了也不收费了。应该说这几句话带着气儿的。要让房价下降到普通老百姓能够接受的水平,那北京房价就该下降到一潘,可能不可能?所以说这种话是不负责任的。

  现在的舆论,整体在传达一种错误的东西,越传越错。我想明年这个赌局将会引起更大的关注。在明年赌局的前后,可能会有大量的炒作。当然,这并不是我和侯宁想要去炒作,媒体不自觉都会去关注。侯宁输是肯定的,但这种输对他而言已经赢了,关注度已经达到了,呵呵。所以明年的赌局,我稳赢,是肯定的。

  关于拐点和调控

  楼盘下跌只是个案和阶段性、区域性的

  大武汉地产:眼下很多专家都在预测,说四季度拐点来了,不要奢望调控松动,而不断出现的楼盘降价新闻似乎也在印证着拐点将至,您怎么看?您认为政府的政策会松动么?

  陈宝存:

  现在预测楼市拐点有点危言耸听,目前的状况跟2008年的王石拐点论有相似之处。楼盘下跌只是个案和阶段性、区域性的。像深圳、浙江、上海、北京的通州等区域是有下跌,但真正的下降并未到来。目前都是边远区域微小的涨跌,主城区的下降不明显。浙江的中小企业制造业危机和信贷危机,对沪杭市场信心有影响,所以在浙江、江苏、上海、杭州等以投资需求为主的人群,有房价下调的担心。

  现在的市场不是真正的市场,是政策重压尤其限购限贷双重压力下的影响。至于其他二三线城市有好多说是限购,实际上并没有限购,主要还在于限贷的压力。实际上进入第四季度,银行放贷的压力开始增大。因为前面压的太狠,银行的钱都贷不出去,所以我预计第四季度以及明年一、二季度信贷的总规模会宽松。现在国内经济发展的情势以及整个局面堪忧,明年一二季度在信贷总量一定的情况下,信贷的门槛不会特别严格,第四季度口头上不会松动,实际上会以各种形式来松动。

  刚刚我也评论了温总理在俄罗斯的那个讲话,一直以来,温总理都是说合理调整价格,就是没说凤凰编辑理解的什么“下调”房价!一些媒体和专家,根本不了解行业发展规律而乱下判断,存在太多错误认识,误导公众。

  大武汉地产:您一直在批判调控,认为九年调控实际上开了一个历史性的国内玩笑,对此也有相应的观点和数据来支撑,您这么肯定地指出政府的错误,有没有相关部门“约谈”您?发表类似的言论会不会有一些顾虑呢?

  陈宝存:

  确实,我是属于调门比较高比较大的,而且现在调门越炒越高,但没有人约谈我。因为我一直在说的是市场真相,这些真相老百姓可能不明白,实际上业内的很多专家和部委的相关领导都是清楚的。我坚持说房地产发展的规律和行业真相,没有什么可顾虑的。不同于任总的麻辣风味,我认为自己是孜然加麻辣,加点孜然中和一下麻辣,提醒自己不要去走极端,这样挺好
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