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任志强:猜不透政策谜题 北京的房价憋也憋不住  

2013-07-18 09:52:20|  分类: 转录 |  标签: |举报 |字号 订阅

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任志强:猜不透政策谜题 北京的房价憋也憋不住
www.eastmoney.com2013年07月18日 07:27荆宝洁

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  7月16日早晨,华远地产的内部会议上讨论了关于北京地价的主题。

  讨论发现,地价大幅上涨。在华远地产董事长任志强印象中,2009年北京市的平均楼面地价是6000元/平方米左右,现在超过了10000元/平方米,如果加上保障房的因素,平均楼面地价超过了14000元/平方米。

  2012年12月31日,华远地产以接近500%的溢价率、16000元/平方米(扣除保障房)拿下通州地块时,还有人称之为地王。但不久之后通州台湖镇拍出的地块,轻松超越了华远创造的记录。泰禾集团(行情 股吧 买卖点)(9.57,-0.23,-2.35%)获得的地块,楼面价达19000元/平方米。

  而夏家胡同提高竞拍价格入市,任志强认为政府是有意为之。地价的上涨,释放了房价上涨的强烈信号。尽管地价昂贵,但任志强告诉记者,如果下半年华远要买地,首选北京。

  过去数年时间里,任志强每次预言房价上涨,虽然骂声不绝,但都得到市场的印证。不过这一次,他却说,不敢做更远的预测。

  不敢预测的背后  政策是影响房地产市场的最大因素

  任志强指出,上一届中央政府采取什么办法,大家都比较明了,但新一届政府到目前为止,还没有明确的政策导向。可以看到的是,本届政府提出将在5年内改造各类棚户区1000万户;支持首套住房;继续增加保障性住房的供应。至于会不会采取对市场进行过度干预的政策,现在还不知道。

  新一届政府提出了调整经济结构,放开金融市场,但目前还没有实施细则。“没有实施细则,就不能落实,企业就无法根据其做决策。”任志强说。预测房地产市场的走势,离不开一些先行指标。

  例如,“钱荒”被热炒,但任志强认为,钱荒没有真正发生。“在信贷收紧的背景下,开发商早已经习惯了使用其他融资手段,能够海外融资的企业,资金成本更低。”他同时指出,楼市变化和宏观经济的走势息息相关,但此次宏观经济增速的下滑和2008年有所不同。

  银河证券首席总裁顾问左小蕾在世界华人不动产学会2013年年会中指出,当前的经济增长速度虽然放缓,但是合理而稳定的。“现阶段的潜在增长水平应该在7%-8%的区间,换句话说,只要没有出现大规模的失业,这个区间的增长都是均衡稳定的增长”,左小蕾预测,下半年经济平稳增长是大概率事件。

  其他一些关键性指标都预示,房地产市场暂时还不会发生大的下滑。例如房地产投资数据和销售数据。1-6月全国房地产累计开发投资为36828亿元,同比增长20.3%,房地产累计销售面积同比增长36%。

  海通证券分析师涂力磊认为,2013年全年有望成销售大年。即使下半年各月销售毫无增长,行业也可保持15%左右增速。该数据远超大多数分析师年初预期,也处于近4年销售增速的高点。

  首选北京拿地的逻辑

  谈到拿地策略,任志强称,华远地产会首选北京。他观察到,2011年开始,本轮调控初期,一线城市是重灾区,开发商纷纷跑到三四线城市去拿地,并引发其地价上涨。

  但“新型城镇化”规划方案迟迟不能确定,部分三四线城市供应远大于需求,继鄂尔多斯(行情 股吧 买卖点)、温州之后,江苏无锡、江苏常州、辽宁营口、甘肃酒泉等多个地方相继被曝出类似“鬼城”,很多空置楼盘无人问津。一批房企重回一线城市。

  一线城市地价昂贵,但有更明确的预期。任志强以北京举例

  “国五条”出台后,北京是执行得最为严格的一座城市,但房价却一直在上涨。业内公认,北京房价统计数据已经失真。有开发商甚至向本报记者指出,北京数据有造假成分,去年以来,有的楼盘涨幅已超过一倍。若不是北京住建委的限价政策,许多楼盘的报价会更加疯狂。“不放开土地供应,四环内房价涨到10万是可能的。”任志强说。

  在任志强看来,北京的房价是“憋也憋不住”的。教育、医疗等许多资源都聚集在北京,人口在加速向北京涌入。“十一五”期间,北京年均增加人口52万。任志强预测“十二五”期间每年会超过70万。其中人口自然增长的数量所占比例很小。

  任志强认为,在完全市场化的环境中,用房价来控制人口涌入是可行的。但在半市场化的状态中,最容易滋生的是权力寻租和腐败。自1998年房改15年后,在商品房价飞涨的北京,部委及部分央企的“准福利房”仍屡见不鲜。

  面向普通居民的商品房供应量严重不足。北京不仅2011年、2012年连续两年未完成供地计划,且商品房供地也被保障房供地指标所挤压。2011年土地供应总量为6500公顷,2012年减为5700公顷,今年则为5650公顷。

  2012年北京市共成交经营性用地共372公顷,仅完成年度计划的31%。工业用地和住宅用地的供应比例几乎到达10比1。“工业用地造成了巨大的浪费,而住宅用地却十分稀缺。”任志强说。结果便是,今年以来,北京房价出现环比、同比均在上涨。

  他进一步指出,如果说2010年那一轮房价上涨是货币超发带来的结果,这一轮房价上涨,则是供求关系恶化造成的结果。对开发商来说,在一个严重供不应求的市场里拿地,或许是最安全的。但也可能例外,“除非政府加大住宅供应量,允许农地入市。”任志强说
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